阪本司法書士事務所 令和2年10月

【今月のテーマ】『建物の登記について』(その2)

 

先々月(9月号)で「建物表題登記」は、法律で義務付けられている重要な登記だということをご紹介しましたが、「義務化」されているとはいえ、全ての建物が表題登記をしてあるかというと、そうでもありません。特に昭和の時代に建てられた古い建物や、車庫や物置、倉庫といった居宅に付随して後から建てた建物は登記をしていないことも結構あり、これらを「未登記家屋」と呼びます。今回は、この未登記家屋の問題点についてご紹介したいと思っております。

 

まず、登記と固定資産税等の関係ですが、中には未登記家屋には固定資産税等が課されないと思ってみえて、わざわざ費用をかけて建物登記をすると固定資産税等がかかってくるから、登記はしない方が得だ、なんて考える方もいらっしゃいます。しかし、税金を公平に課すという趣旨から、市役所の資産税課では、定期的に担当者が担当区域を見回って、未登記の建物(新築・増築含む)がないかをチェックする業務があるそうです。未登記の建物が見つかった際は、所有者を特定し、課税床面積をきちんと計測した上で、納税義務者に対して固定資産税等を課す仕組みが出来ているのです。

 

さて、未登記家屋でも固定資産税等は払うようになっている訳だし、登記をしないと生じる不都合は、どういったケースが考えられるでしょうか。

建物の所有者が変わった場合、登記がしてあれば、法務局に所有権移転登記を申請すれば名義が変わりますが、未登記家屋はそもそも登記がないので、名義を変えるといっても市役所の課税台帳の名義変更届を出すことくらいしか出来ません。しかし、課税台帳に納税義務者として名前があっても、「自分がこの建物の所有者です」と第三者に所有権を主張することは出来ないのです。

 

建物所有権を主張出来ないということは、例えば、建物を担保に融資を受けようと思っても金融機関は承認してくれませんし、誰かに建物を売りたいと思った時も、「これは私の建物です」という証明は、日本の法律では「登記」ということになっている以上、登記がされていない建物を買う、ということは「他人物売買」になるリスクもあり、通常の買い主であれば、「きちんと売主名義に登記をした上で売ってください」と言われることでしょう。

 

このように、不動産を担保に入れて融資を受ける際や、建物を売買する時、また相続が発生した場面では、やはり登記をしていないことで不都合が生じます。

 

次回は、未登記家屋を相続した場合、手続きはどうするのかをご紹介したいと思います。

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